В последние годы рынок ипотечного кредитования переживает существенную перестройку. Рыночные выдачи кредитов продолжают свое снижение: если в 2021 году объем предоставленных кредитов составлял 4,1 трлн руб., то в 2025 году эта цифра упала до 0,8 трлн руб. При этом сокращение объема выданных кредитов происходит на фоне роста средней цены 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках: если в начале 2024 года вторичное жилье в среднем почти достигло 100 руб. за кв. м, а первичное – 167580 руб., то к концу 2025 года 1 кв. м вторичного жилья уже стоил 130359 руб., а первичного – 215282 руб. Разрыв в стоимости между первичным и вторичным жильем также увеличивается: если в начале 2020 года он составлял всего 17%, то в начале 2024 года уже был 44%, а к концу 2025 года вырос до 65%.
Такое положение вполне ожидаемо, так как на основе обзора условий банков (Банки.ру) по рыночным ипотечным кредитам ставка варьируется на уровне 20%. Таким образом, рост цен на 1 кв. м, увеличение ставок по ипотечным кредитам в сочетании с ростом размера реальных денежных доходов всего на 4% в 2022 году, 6,5% в 2023 году, 10% в 2024 году и 7,7% в 2025 году свидетельствует о фактическом снижении доступа к рыночной ипотеке.
В этой связи становится понятным, почему устойчиво растет только сегмент ипотечных кредитов, включающих государственную поддержку: их доля с 1,6 трлн руб. в 2021 году выросла до 3,6 трлн руб. Причем доля господдержки в общей сумме выданных ипотечных кредитов нарастает быстрыми темпами: если в 2021 году она составляла 28%, то в 2025 году – увеличилась до 82%.
Ипотека с господдержкой в значительной степени представлена семейной ипотекой, доля которой в общем объеме ипотечного кредитования с господдержкой, существенно увеличившись в начале 2025 года, в настоящее время составляет подавляющее число выданных кредитов. При этом дальневосточная, арктическая, сельская и IT-ипотеки показывают незначительные изменения по сравнению с ростом объемов семейной ипотеки.
Условия по ипотекам с господдержкой существенно отличаются от условий рыночной ипотеки.
Так, семейная ипотека рассчитана на семьи с детьми, ставка по ипотечному кредиту составляет 6%, пока ее действие распространяется до 2030 года, и основные положения закреплены в Решении № 25-67381-01850-Р «О порядке предоставления субсидии». С 1 февраля текущего года условия данной ипотеки были конкретизированы. Так, теперь супруги должны быть созаемщиками, и каждый из них не может оформить на себя ипотеку, воспользовавшись ею в итоге дважды на семью. Титульным созаемщикам теперь обязательно должна быть семья с ребенком, ранее это также не было конкретизировано, и семья с ребенком могла быть использована как донор для удовлетворения условий получения семейной ипотеки. По условиям льготной ипотеки может быть взят кредит в размере 12 млн руб. только в Москве и Санкт-Петербурге и 6 млн руб. в других регионах. Если нужен кредит на большую сумму, то превышение будет оформляться на рыночных условиях или в рамках региональных ипотечных программ.
Дальневосточная и арктическая ипотека предполагает получение ипотечного кредита под ставку до 2% годовых. Доступна данная ипотека вплоть до 2030 года, ее могут оформить молодые семьи, семьи с детьми, участники программы «Арктический гектар» и «Дальневосточный гектар», а также работники отдельных отраслей. Отдельно выделена категория граждан, которые являются участниками СВО, а также люди, которые прибыли с новых территорий в экстренном порядке на территорию ДФО. Сумма ипотечного кредита имеет ограничения в 6 млн руб., как и у семейной ипотеки, но ставка значительно ниже, что стимулирует к переселению на территорию ДФО для удовлетворения своих потребностей в улучшении жилищных условий.
Не менее привлекательными условиями располагает программа сельской ипотеки. Максимальная ставка по ней ограничена 3%, а на приграничных территориях ставка чисто номинальная – 0,1%. Для соблюдения цели программы в развитии именно сельских территорий, сельская ипотека сужена по географии своего распространения. Территории, имеющие статус сельских, но расположенные около Москвы, Санкт-Петербурга, на территории Московской области и вокруг административных центров других регионов, не рассматриваются в рамках программы сельской ипотеки.
IT-ипотека появилась как следствие необходимости применения инструментов развития IT-отрасли. Изначально условия были очень лояльны, но с 2026 года они были изменены: установлена ставка, которая аналогична максимальным ставкам по схожим программам в 6%, ограничена возможность оформления данной ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге, ужесточены требования к организациям, сотрудники которых могут воспользоваться такой ипотекой, также был установлен лимит. Востребованность ипотеки сократилась, но это простимулировало получение аккредитации большего числа организаций.
Подводя итоги, заметим, что потребность в улучшении жилищных условий является актуальной в настоящее время для граждан Российской Федерации: по опросу, проведенному ДОМ.РФ и ВЦИОМ, в улучшении жилищных условий нуждается значительное число семей (24 млн), при этом в 60% семей уже есть дети или планируется их рождение. Таким образом, программы ипотеки на основе субсидирования в значительной степени содействуют удовлетворению таких потребностей.
Ирина Рябова, доцент Кафедры общественных финансов Финансового факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
В материале сохранены орфография и пунктуация автора.